Fasadrenovering
Brf Renen 18 äger en väldigt fin fastighet i Stockholms innerstad – med höga krav på förvaltningen – precis som väldigt många bostadsrättsföreningar faktiskt gör.
Bostadsrättsföreningar som äger fastigheter som är lite annorlunda mot den vanliga ”tråkiga” hyresfastigheten hamnar någon gång i situationen där beslut måste tas som kanske inte föreningens representanter är kvalificerade att ta på egen hand. Att renovera en fasad med utsmyckningar och stuckaturer i sekelskiftesanda är för många en av dem situationerna.
I videon nedan ser ni vår puts- och fasadkonsult Mikael Svensson som kontaktades av föreningen för att undersöka deras otroligt fina fasad som de anade behövde åtgärder då vissa synliga skador börjat visa sig senaste åren. Efter en undersökning av fasaden kunde Mikael konstatera att vidhäftningen var dålig och att stora ytor behövde en ordentligt renovering. Tillräckligt stora ytor i detta fall för att utgångspunkten framåt i projektet blev att hela fasaden antagligen måste rivas och byggas om på nytt.
Projekteringen slutfördes och lämplig entreprenör handlades upp till lägsta pris. I projekteringen framgick det dock tydligt att rivning av fasaden skulle ske successivt och varje del skulle undersökas under pågående rivning för att säkerställa att fasaden verkligen behövde rivas i sin helhet. Det visade sig ganska snabbt att det underliggande skiktet var bättre än förväntat och renoveringen av fasaden blev slutligen mindre än befarat. Detta sparade såklart en del tid, men framförallt så sparade föreningen en hel del investeringskapital, utan att få en sämre renoverad fasad.
Mikaels roll i detta projekt förutom att just undersöka och projektera har varit den viktiga delen att faktiskt guida och ge goda råd i beslutsprocessen till föreningen och dess styrelse. Ett beslut om helrenovering av fasaden behöver inte vara slutgiltig utan med en bra plan och välskrivna entreprenadhandlingar finns det möjlighet att justera utförandet när mer information inkommer. I vissa fall undviker man att åtgärda för lite, och i andra fall som detta undviker man att åtgärda för mycket.
För en förening som ska utföra större ingrepp på sin fastighet kan det många gånger vara ovärderligt att ha med sig en sakkunnig konsult som skyddar ens intressen och samtidigt pratar samma språk som entreprenören. Det undviker många problem som annars är vanliga längs vägen. Vi har erfarenhet av alldeles för många renoveringar som gått så pass dåligt, och där parterna blivit osams, att när vi väl kommer in alldeles för sent i projektet så är det svårt och dyrt att lösa problemen som uppstått.
Konsultkostnad som andel av ursprunglig kontraktssumma: 2%
Slutgiltig entreprenadkostnaden jämfört med kontraktssumman: -22,6%
Takrenovering
Redan 2017-2018 utförde vi uppdrag åt samma bostadsrättsförening, men då avsåg uppdraget renovering av taket istället. Där var plåtkonsult Fredrik H Sedman ansvarig projektör, upphandlare och kontrollant/Besiktningsman. Undersökningarna inför projektering ledde till att taket behövde ett nytt ytskikt av plåt, men även en del omfattande ombyggnation av vissa takfall och takkupor samt renovering av utsmyckningarna på tornet. I projekteringsfasen togs beslut kring de allra flesta delar, både stora och små, innan entreprenaden påbörjades. Resultatet efter godkänd slutbesiktning kan ni se i videoklippet nedan och föreningens styrelse ska inte behöva ta några större beslut kring sina tak på flera decennier.
